中山「解开限购」后真实楼市报告.pdf
行至9月，中山再没有楼市大招，买房政策定格在了5月的新政。
怎么恢复中山楼市的那把火？官方给出了消费券、放宽入户、二成首付等方法，但要论最瞩目的，莫过于“取消限购”。
从此，东区和石岐被划分为限购区（岐江新城范围内不列入限购区域），其余镇区全部取消了限购，再无限购两套的限制。
即便是仍属于限购区的石岐和东区三个街道，按照“大专及以上学历，无社保可购房”的政策，要买房也不困难。
言下之意，靠刚需买房难以托起市场，不如让买得起房子的人，去买更多的房子，保证市场不会太“冷”。
那么四个月后，取消限购的成效如何？
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取消限购后，成交量短暂回温
取消限购至今，已经过了三个月，我们重点看这三个月的数据。
一、网签成交有所回暖，但后劲不足
今年1-4月，成交量毫无疑问是全年低点，小阳春没有来，反而来了个“倒春寒”。
为了楼市正常运作，中山5月份限购取消，辅以降低房贷利率、房价优惠、二成首付等利好。成交量一转颓势，大有上涨之势。
只不过取消限购后的第四个月，新政效果后劲不足，成交量有所回落。连续两个有人才房“撑场”，纯住宅的成交量更低。
不过，考虑到5-8月为传统销售淡季，也是房企集中冲刺半年度业绩的关键节点，单看一年的表现说服力不足，因此，房叔盘点了往年5-8月合计网签走势。
对比发现，尽管7、8月份有所回落，但今年5-8月的成交量已经是疫情这三年（2020-2022）来不错的成绩。
所以取消限购有没有效果，效果显然是有的。毕竟今年每一个政策，在以前都是王炸般的存在。
只不过，现在的买家，对楼市仍有一些信心不足，我们还需要一些时间，才能看到楼市正在恢复过来。
几个以往的热盘也丢掉幻想，原本开盘卖1.85万/平的项目，最近甚至有低于1.5万/平的特价房。
同时，二手房价从今年2月起，就开启了6连跌，从最高点11624元/平，回落到现在的10996元/平，不过只小跌了628元/平。
二手房价为什么持续下滑？
主要还是因为政策的转向，越来越多买家选择新房，或者卖二手房买新房，毕竟新房价格更低，政策也倾斜新房市场，二手房市场受到挤压。
其中不少二手房源各方面素质都不错，但业主为了转手，还是会选择一点一点地降价。
比如这套房源，房叔观察了近半年，从一开始130万，一路降到100万，本来还想着降到90万就出手，结果被人抢走。
三、推盘节奏慢，开发商保守定价
据房叔统计，取消限购后三个月内，仅有5个纯新盘入市，大多集中在5月份，首推套数也集中在200套左右。
定价上，开发商显然没有了前几年的豪气。
比如H盘均价1.3万/平起，而一年前同镇区的W盘，开盘均价1.6万/平，两盘距离接近，定价却低了不少。
再比如朗诗新城，开盘时主打的就是临珠8字头，打出个坦洲最低价。
但定价低，也意味着入手门槛不高。上述项目不少开盘当天就频频出现“售罄”的报道，为市场添了把火。
区域分化明显，临深板块依旧热门
随着限购时代过去，楼市进入新周期。
与此同时，市场出现了两极分化，热门的置业板块物业价值凸显，而存在感低的镇区，成交量甚至未能过百。
这三个月来，成交主力在马鞍岛、西区、三乡和古镇。其中马鞍岛成交1885套位居榜首。
仔细看，热门的板块里，不少有临近周边城市的属性，比如三乡、坦洲临珠；马鞍岛、火炬临深；古镇、小榄临江门佛山。
这些片区，不仅中山本地人爱买，也吸引了不少外地客户。
看出来了吗？现在楼市的分化，颗粒度已经精细到了极致。
哪怕是同一个板块，各项目表现都可以天差地别，市场上的蟹货和尖货，刚起跑时可能差不多，但几年后，便是云泥之别。
｜著名的K线复苏原理，放在目前的市场也适用
具体到开发商上，同地段之间，知名房企总是会比普通房企要卖得更好。
相较之下，一些“吊车尾”板块，即便放开了限购，对成交的贡献也是微乎其微。
新政4个月后，深圳客反而少了？
我们不难看出，救市4个月的时间，中山楼市复苏的迹象并不明显，现在还算不上信心回归。
而且，放眼周边几个珠三角的城市。尽管新政早已推出，但要么楼市毫无声响，要么只是短暂升温。
比如佛山，6月2日发布“解限”新政，随即当月新房网签8156套，环比涨44%，而7月网签6034套，环比跌近29%。
| 佛山2022年1-8月住宅网签走势
再如珠海，6月初新政落地，当月新房网签回温至2421套，7月网签不如预期回温明显，环比下滑1.6%。
| 珠海2022年1-7月住宅网签走势
其中，最具代表性的还是深圳，每个月的成交量都徘徊到1000到3000多套，与前两年比，落差明显。
一方面，深圳成交量熄火，短期内难以带动周边城市，此外，还受疫情的影响，来中山看房的客户越来越少。
另一方面，因为东莞“放松限购+降低首付”的新政颁布。同等条件下，深圳人更偏好东莞。
在走访项目的过程中，房叔也常常能听到深圳客占比减少的声音。毕竟大家都取消限购的情况下，中山未必是唯一选择。
限购取消后，对中山来说有什么意义
中山取消限购，对市场来说当然是个大利好。
只不过，计划在中山发展的外地人，很少会有为了买房而落户。
毕竟，在目前的大环境下，很多人的工作和收入都有不确定性。有钱人更愿意买核心城市核心板块的豪宅，没钱的人则更多选择观望，不敢轻举妄动。
看到这里，很多人会问，既然取消限购后，成果不够显著，未来，会不会继续颁发利好政策。
这是一个好问题。
房叔的答复是，现今中山楼市缺的不是利好，而是信心和钱包。
大环境下，收入减少，甚至失业，在本身钱包“紧缩”的情况下，看到一些烂尾直接躺平的项目，自然就信心不足了。
来总结一下：
1、7月和8月一般是楼市传统淡季，目前来看，开发商的促销动作，比往年更频繁，让利也比以往更狠。
这个金九银十，估计也会火拼一把，对于刚需或置换的买家，是一个很好的上车or置换节点。
2、中山楼市完全进入买方市场，近期内不太可能涨价。
毕竟各个项目急需去货，来补足前面8个月缺失的成绩，涨价无疑给竞品送客。
3、部分板块和部分项目，吃的是政策饭，靠的是市场风，而没有扎实的买家基础。一旦深圳客被掐断，一旦没有新的概念和包装，市场就会回落。
中山等临深城市，还是要祈祷深圳疫情尽快结束，毕竟深圳兴，临深城市才能兴。
4、房地产市场短期已经触底，但恢复将是缓慢温和的过程，不妨期待金九银十会不会有“报复性”反弹。